買房，也買自由：小資族的財富翻身之路(VU00221)

類別： 飲食生活>優生活
叢書系列：優生活
作者：Tody 陶迪
出版社：時報出版
出版日期：2023年07月21日
定價：380 元
售價：300 元(約79折)
開本：18開／平裝／296頁
ISBN：9786263740464

【前言｜內文摘錄】

▼  內文摘錄

裝修費該花多少？

有人說，合理的裝潢費不要超過房價的10%，但實際上，很多人在裝潢上的花費都超過了20%，砸500萬元裝潢一間1,500萬元的房子也大有人在。

如果你只用感性的部分去思考，預算是不會受控制的。在自住的房子剛剛買來的時候，我們總是想用最好的東西，如果預算無上限，就算只住一天，也希望它用的是最好的建材。

可是如果預算有限，到底該怎麼取捨呢？用「時間」或「空間」來分割，事情會變得簡單很多。

以我做輕資產包租為例，我決定投入多少裝修費的邏輯很簡單，就是跟著「租約」走。一個租期五年的房子，我所有的建材及設備的選擇，就是考慮堪用五年即可。我不需要花幾倍的錢，選擇耐用十年、二十年的頂級建材，所以取捨變得很簡單。用「時間」來分割，我就不會多花不該花的錢，讓自己的投資賠本。

如果房子是買來出租的，我也依然建議用五年來思考裝潢的投入比重，因為五年是一個非常適合重新檢視出租成效的週期，這時也許你會考慮房子其他的用途，由出租改為自住，又或者會考慮賣掉。如果維持出租狀態，則可以在原來的裝修基礎上，再做簡單的修繕整理即可，不至於需要全部推倒重來。所以用五年來思考出租房的裝潢，可以保有最大的彈性。

如果是自住，我則建議用「六年」為週期來做考慮。因為有孩子的家庭，通常每六年就會面臨一次比較大的變動，小學畢業、中學畢業。當孩子邁入人生下一階段，家庭的生活重心也會進入一次改變，費心設計的小孩房變得不再合用、悉心挑選的學區可能也功成身退。

裝潢投入成本除了用時間來思考，也可以用「空間」來取捨。

如果我們的預算無法滿足全室都盡善盡美，呈現心目中最完美的樣子，設備都買好買滿最頂級，可以把空間的使用性做出優先排序。也許廚房對我最重要，我需要一個50萬元等級的廚房，才可以展現好手藝，反觀房間只是用來睡覺，一張床就夠，那麼是否可以先把預算砸在廚房，其他地方以後再慢慢弄。如果你是影音科技控，也可以先把錢優先拿來打造頂級高科技影音室、豪華客廳電影院，其他地方先將就著用。

時間和空間，可以幫助你在有限的預算下做出裝修費的取捨。

如果這樣還沒辦法說服你，那麼我再提供一個換位思考，看看能不能讓你更理性。假設今天買了一間中古屋，在同棟樓，有著同樣戶型與大小的兩間房子同時出售，一間沒有裝潢要賣2千萬元，一間屋主花了500萬元裝修，很漂亮，但是要賣2,500萬元。你會選擇買哪一間？

我想你應該不會願意花500萬元去買別人的裝潢。如果你是買家，你會希望越簡單越好，可以自己決定要裝修成什麼樣子。裝潢好的房子也許很漂亮，但買家只願意加個50到100萬元，而不會是500萬元。

房子的裝潢就像新車，從落地的第一天開始就不停折舊，自己眼中的寶貝，不見得會獲得別人的欣賞，他很可能會叫你拆掉，因為他不需要。

我們都以為買了家會住一輩子，大多數情況卻不會。當房子老了舊了，出現越來越多的維修問題，我們就會開始思考換屋。在我從事包租業，處理無數間三十年以上老舊公寓的情況裡，我見到的房東大多另外買新的電梯大樓住，不願意面對老舊公寓帶來的修繕問題，所以才希望出租，讓別人來幫他維持屋況，照顧房子。

從理財角度來看，裝潢就是完全性耗材，也可以說是奢侈品。當然以上建議是在預算有限的情況下，如果你爆炸有錢，預算無上限，當然儘量裝潢成自己喜歡的樣子沒差，錢錢只是變成自己喜歡的樣子。

我曾向一位設計師諮詢關於一間預售屋的客變設計，他問我：「屋裡會住幾個人？會計畫生小孩嗎？會養寵物嗎？平常兩個人吃飯嗎？還是會宴客？」我認真想，卻無法想像。一個連形狀都還沒有的房子，還在紙上談兵，我怎麼可能知道未來住進這個房子的真實場景？

我也許規劃了一間超讚的書房，幻想自己在這個房間甜美又文靜的樣子，結果早晨的陽光太刺眼，原來整間屋子最適合讀書的是另一側安靜又舒適的角落。我規劃了一個絕美的中島廚房，結果每天只是路過，還嫌高腳椅在狹長的通道上擋住了去路。

為什麼非得在搬進這個房子之前，就設想好所有的場景呢？是不是可以先與房屋靜靜共處，細細察覺房子的光影變化，每一個空間的呼吸自在，再慢慢設想怎樣才是最美好的樣貌呢？

我們似乎一直被教育著要「完美」。買了一個新家，就被迫在還沒有搬進去之前，想盡辦法讓一切看起來無瑕。新家就是要有新家的樣子，搬進去才開始買家具、才開始做天花板、才開始刷牆，像話嗎？於是，我們從來沒有機會見證一個「家」從無到有的過程，我們害怕弄髒手、害怕孩子接觸「有缺陷」的東西，所以等我們長大了，對於如何照顧一個家、修繕一間房子，一無所知。

只要我們能接受「不完美」，裝修房子不是一定要一次到位。先搬進去一個空白的家，再與心愛的家人一起慢慢見證「家」從無到有的過程，不是很美嗎？
 

買中古屋必問！
中古屋一旦超過十五年，一定會開始有大大小小的維修問題出現，不能期待它跟新房子一樣。但又說，面對漏水之類的瑕疵，最好選擇現況交屋自己修繕，和屋主周旋是浪費時間，也不會真的省到錢。那麼，如何在看屋時發現問題，就變得非常關鍵！

除了修繕瑕疵，中古屋很常出現「現況與權狀坪數不符」的情況，格局經過改動、外推，都是老房子很常見的！但這些不合法的增建坪數，如果遭到檢舉，很可能又要花一筆錢拆除，恢復原狀。「頂加」就是一種常見的違法增建，但是賣家卻會拿來作為加價的理由，雖然出租能有租金收益，但是你也要評估被報拆的風險，相較於為了這個違法增建多付出的房價，究竟值不值得。

以下我要分享中古屋最重要的幾個評估要點，當你拿到仲介給的資料，請你一定要先問這幾個問題，並且要求他提供資料。而這些資訊也會成為你出價非常重要的參考，知己知彼百戰百勝，你越了解屋主，掌握越多訊息，談判才會握有越多籌碼。

Q1. 屋主是什麼時候買這間房子的？
目前的房地合一稅，在兩年內轉售課45%的交易所得稅，第三年到第五年都是課35%，只有超過五年以上，稅率才會降到20%以下。所以現在短期炒作的風氣已經大減，大部分人都會持有五年以上才考慮出售。也因此有些人認為，持有超過五年的房子比較有議價空間。我倒認為正好相反！既然課稅如此高，仍堅持要在五年內就轉手，一定有「非賣不可」的理由，要不就是急缺錢，要不就是投資客，取得成本非常低，這反而是你大刀闊斧砍價的好機會，但你一定要做功課，合理出價。若是堅持短期炒高價格的投資客，不肯讓價，你也不一定要買。

屋主的持有時間，除了多少能透露他的買房目的，還關係到他的成本，知道成本，你就越能精準出價。只要你出的價格拿捏到他「沒什麼賺、但也不會虧」，這就是對你最有利，而對方也能接受的甜蜜點，一定有機會成交！你隨意砍價，也許價格你很滿意，但是對方不一定能接受，這樣的買賣是不會成交的，反過來也是一樣，他開價離譜，你當然也不甘心。

實價登錄從2012年上路，現在也已經落實到門牌資訊，只要是2012年之後交易的房子，基本上都能查到交易價格。所以當你知道屋主大概在什麼時候購買，就越能在實價登錄上快速找到他的成交記錄，掌握他的取得成本。

如果屋主才買不到一年，或者剛裝修完不久就要脫手，不是投資客就是這個房子有問題。一間正常的房子，不會有人才住幾個月就要賣掉，除非他一開始就是短期投資目的，或者房子真的有什麼難言之隱，讓他住不下去。

Q2. 現在為什麼要賣？
如果常看房，你一定對於以下屋主賣房的理由不陌生：移民出國住不到了、不夠住了要換大間的、工作地點調到其他地方了，這幾個是最常聽到的。但我也聽過「本來打算當新婚房，結果分手了」這類的理由。

其實賣房的理由百百種，有真有假，但只有一種情況，屋主是不會說真話的，那就是「缺錢」。如果缺錢才賣房，讓你知道了，豈不是被當豬宰？而仲介有可能知道真實情況，也可能不知道，但就算知道，多半也不會告訴你，除非你跟他夠熟。

我們問這一題，並不期待對方說真話，但依然有蛛絲馬跡可以交叉比對，來判斷對方是否「缺錢」。舉例來說，我有一間房子，當時賣家告訴我的賣房理由是「想搬去跟女兒住」，但是我看房的時候，看到他滿屋子的珍貴石頭，他是一位寶石收藏家。閒聊之餘，他炫耀著一顆超級大又未經打磨的藍寶石，脫口說出他隔天要拿去市場賣，可以賣到180萬元。相談甚歡之際，又突然說，他在附近山上還有幾甲地也想賣，問我有沒有興趣？綜合以上，我想你也應該察覺，他有多缺錢了吧？只是單純要搬去跟女兒住，怎麼會需要賣房賣地，又賣寶貝石頭呢？

問了不一定會得到真實的答案，但盡量開口聊天，挖掘資訊，不論是見到屋主還是仲介，都要把握機會，一定可以從蛛絲馬跡找到一些線索，這些都會讓你在談判的時候立於不敗之地。

Q3. 這幾天才開始賣的嗎？
其實你要問出來的是「什麼時候開始掛賣的」。掛賣的時間，決定了屋主心態的變化。如果你在上架的第一時間就去看房，此時屋主對於價格的心態是最高的，除非缺錢缺到不行，急著趕快變現，否則一定會想hold住一段時間，看看是否有更高的出價。一旦戰線拉長，時間久了，一直沒賣掉，心態就會開始放軟，價格就會開始鬆動。所以，賣越久的，通常代表越好談！

同樣地，比較敏感的仲介會聽出你的弦外之音，會跟你說才剛出來，熱騰騰的，甚至會說還沒放到市場上，先推薦給你看！因為開價很實在！

聽到這句話，你要有所警覺，這就是在對你進行價格的「洗腦」戰，讓你一開始就有一個價格很便宜的印象。

但是你也有機會，聽到比較誠實的仲介告訴你已經賣一段時間，因為之前開太高了，現在已調降……等等，仔細聽他怎麼說，你可以從中找到一些線索，來判斷此時屋主的心態。

Q4. 房子曾有漏水或是修繕的記錄嗎？
有些屋主會誠實告知，透過仲介轉達，有些則不會。如果對方誠實告知有，你會省事一點；如果說沒有，你就更要睜大眼睛仔細看。

我看過一間房子，屋主已經搬走，帶看的是仲介。我在主臥的廁所看到一塊磁磚明顯隆起，仲介見狀連忙解釋說只是天氣忽冷忽熱才翹起來，屋主會修好，要我不要擔心，再三向我保證不是漏水。後來我走出廁所，繞到翹起磁磚的牆面外側，正好是走道的角落，就發現牆面上泛著一小塊壁癌，油漆都已經起泡。顯然這面牆壁裡面存在著積蓄已久的漏水情況，才會造成磁磚膨拱、外面長壁癌。我指出了這個問題，仲介尷尬地笑，說屋主跟他說沒有漏水，但是既然有，屋主一定會修好，要我不要擔心。

仔細看牆壁，特別是連接浴廁的牆面、浴室天花、房間或客廳天花與牆壁的交接處，以及窗框四周。這些地方是最容易滲漏水的角落，要仔細觀察是否有壁癌。如果你看房的時候是下雨天，那就太好了，這是你觀察是否有滲漏水最好的時機，看看牆面是否出現水漬？摸起來是否有潮濕的感覺？

不過，通常屋況不太好的房子，賣家在出售前都會做簡單的整理，至少會重新粉刷，讓屋況看不來不至於太糟，因此有很多滲漏水的痕跡會被掩蓋。

這裡教大家一個實用技巧：敲牆。你在屋內走動時可以用手輕敲牆面，看看是實心水泥牆？還是表面蓋了一塊板子？特別是迎風面，外牆會被風吹雨淋的牆面。如果有蓋板情況，百分之百是這面牆長年有外牆滲水進來的情況，從裡面披上防潮布後再用矽酸鈣板封住，幾年之內水不會滲進來，但也大概不會超過五年。要徹底防水，除了從裡面處理，外牆也要重做防水，但因為從外牆施作成本較高，如果是高樓層，需要出動蜘蛛人或是吊車作業，比較經濟的作法是直接從裡面蓋板，把水擋在外面。如果發現蓋板情形，說明了房子存在大面積的結構性滲水問題，要進一步了解是否有從外牆施作防水。

潮濕、水漬、壁癌、蓋板，都是你議價的籌碼。

Q5. 屋主裝修過嗎？什麼時候裝修的呢？
如果你走進的是一間屋齡超過二十年的房子，但卻裝修得又新又漂亮，我勸你不要開心得太早。如果屋主是在一年內裝修，現在就要賣，道理同第一題，我保證他是投資客。投資客裝修的房子會有什麼問題呢？不是自己要住的房子，你認為他會用很好的建材嗎？通常只是為了掩蓋問題！

只有真正自住的房子，屋主才會認真裝修。如果屋主真的是自住，花了很多錢裝修得美輪美奐，這樣的房子是捨不得賣的，會住很多年，住到裝潢都折舊了，有斑駁的痕跡，才捨得賣，這你是看得出來的。

沒有使用的痕跡，沒有生活感，卻有一個靠打扮撐起來的空殼子，你相信他自住？所以裝修太新的房子，一定不會告訴你真話，都會說是自住，然後瞎掰「本來要當新婚房，結果分手了，想要離開傷心地」這一類的鬼話。買了這樣的房子，很快就會原形畢露，該漏水的、該壞掉的，馬上就一一浮現。

在後面的章節，我會單獨一篇說明，為什麼你應該買「裸屋」，不要買人家裝修好的房子！

Q6. 請仲介調「建物測量成果圖」
如果你真的有意願購買這間房子，別衝動，下斡旋之前，先做這件事：請仲介幫你調出房子的「建物測量成果圖」以及「最新的謄本」。

中古屋如果沒有當初建商繪製的格局圖，可以用建物測量成果圖取代，這是每棟建物都會在地政事務所存有的資料，只要有門牌地址，你也可以自己申請。如果你想知道房子到底有沒有違建？坪數正不正確？這張圖會告訴你答案。（見書內附圖）

圖上除了會標示出建物的位置，能看出建物座落於何筆土地以及它的座向，還可以看到建物的形狀、尺寸，以及陽台等附屬建物，但是不會繪製出室內的隔間牆。有了這張圖，你可以與現場環境實際比對，就能看出是否有陽台外推、前後院加蓋等違章情況。

早期建築法規並沒有「附屬建物」這一項，有些三十年以上的老公寓，現場可能有陽台，但權狀上卻沒有包含這部分的坪數，賣房子的時候平白無故少算坪數，後來政府才開放陽台補登，讓權狀與實際現況吻合，這也是你可以檢查的項目之一。如果他沒有補登，等於陽台是送你的，你賺很大！

還有，老公寓的坪數其實是包含部分「梯間」的，所以在圖上的建物形狀，會把這部分也畫進去，可能會跟你現場看到的有些不一樣。這會減少一些室內的實際使用空間，其實就是早期「公設」的概念，只是這部分的佔比很小，影響不大。

而建物謄本與土地謄本，可以在「建物所有權部」以及「土地所有權部」看出房子和土地的產權情況，所有人是否為賣家本人？或是共同持有還有其他人？是否有預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記等註記？這些註記稱為「限制登記」，也就是賣家可能與人有債務糾紛，這樣的房子或土地產權無法直接移轉，必須經過債務清償及塗銷的程序，才能順利過戶，這會屬於比較高風險的情況，如果真的想買，一定要請教專業的地政士弄清楚情況。

而在「建物他項權利部」及「土地他項權利部」中，可以看出房子的債權情況，牽涉到屋主的取得成本還有財務情況，這是我們出價時非常重要的依據！下一篇我會詳細解說，怎麼從謄本推測屋主心態，掌握屋主成本，提高出價和議價的成功率！
（更多內容請詳見本書）