退休夢：10年規畫＋紀律進行，讓有錢人也羨慕的法國第二人生(WW03002)

類別： 心理‧勵志‧占星>心理勵志
叢書系列：寫樂文化
作者：黃碧嬌 (Jiao Jiao)
出版社：寫樂文化
出版日期：2014年11月07日
定價：260 元
售價：205 元(約79折)
開本：25開／平裝／208頁
ISBN：9789869028080

【【作者序】從網路婚姻的築夢開始｜1. 你想要的退休生活是什麼？】

▼  1. 你想要的退休生活是什麼？

你想要的退休生活是什麼？省吃儉用，自耕自足的簡單生活嗎？對於習慣於旅行的我們，這絕對不是我們立即的生活態度和方式，即使我們轉移到法國，我們也不會滿足於「從此過著簡單快樂的生活」。而就實際面來說，以我們所擁有的積蓄，要維持我們一貫的旅行生活，恐怕日子不用多久，就等著喝西北風了。

顯然到法國退休對我們而言是人生的另一個階段，但絕不是閒淡寡欲等著老去，更何況我們也還不到那年齡，有一定維持生活的收入，這是一定必要的。既然認定了夢想地是法國，接下來，我跟多數人一樣，最擔心的就是非常實際的問題──財務上的算計。

對於法國，因為之前有過居住經驗，所以並不陌生，離開之後也始終和住在法國的幾位朋友保持緊密聯繫，雖然歐洲成立歐盟之後，有不少政策和實際生活的大改變，但畢竟我們並無身處當地的切身之感，直到最後這趟長途旅行，讓我們對歐盟成立後歐元大漲的以及生活費的水漲船高，才感到急迫與惶恐。

一直以來，打扮得光鮮亮麗，向來都不是我跟麥克的生活重點，名牌奢侈品也不大入手，但這並不代表我們的生活品質不好。一直以來，我們都有旅行生活的習慣，並不希望退休就要讓生活品質大打折扣，也不希望這點被犧牲掉，僅僅過著簡單的鄉村生活，就算要，也要等到20年後年老色衰之時（如果人生可以按照我們的規劃走）。

但即便省下生活裡的小小奢侈和減少旅行次數，即使退休前再怎麼樣努力儲蓄，我們也不可能讓退休後的生活完全沒進帳，於是我開始想法子賺錢，教法國人打太極拳？教中文課？但，這樣的收入是否太微薄了？既然都沒把握，還得重新做功課，不如買間大一點的房子，做民宿如何？反正我們都決定要落腳法國定居了，不是嗎？但問題又來了，要在哪一個省份開民宿？國際型遊客比較熱門的景點是那些地方？什麼的景點可以吸引國際觀光客？哪些地點觀光季節，留宿時間相對的比較長？

或者，在巴黎當包租婆呢？又或者，在巴黎做短租給觀光客？不過，想著想著就面臨一些問題，比方說，我們的夢想是住在鄉下有花園的房子，但住鄉下不在巴黎市區，該怎麼解決接待管理公寓的瑣事呢？如果改住在昂貴的巴黎，不管房價或是生活費都要提升不少，我們能負擔嗎？

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2. 從失敗中學習的買房經驗
「買一個房，解決住的問題，買對一個夠份量的房，足夠養你一輩子，要真買對兩個夠份量的，就讓你蔭及子孫了……」房地產專家朋友如是說，搭配這些實體經驗，我終於學會幾件事：買房要找的是搶手的稀有物件，要的是多數人都渴望買的，像之前那樣只有我們這樣自由業者才能沾沾自喜之地，就是賣屋時會後悔的地方了。

會有這樣的體悟，是因為其實我有過失敗買房「前科」：32歲第一次買房的我，地點選在台北近郊美麗的山上社區，公寓條件很優，前遠山後綠林，為了充分表現環繞大自然的優點，還大手筆花了總房價1/3的費用，請當時剛返國興起的建築師重新設計打造，讓公寓極具Loft一樣的現代感，前前後後盡是通體透明的大玻璃，還有一個緊臨綠意的大景觀窗浴池。但後來面臨SARS困境，房價大跌時這公寓的總值差點對腰折，等台北市中心地點復甦及履創新高時，我的房價則遲滯不前，最後總算在勉強回收整裝費用時賣掉。

後來，我看到一本講房地產的書寫到：「如果你所住的山上到處都有美麗景觀的屋子，那麼這個景觀綠意就一點都不值錢」，我當下拜服，台北東區即使窗前只是一棵30年老樹，都要比你山區房子的一片林觀要稀罕得多。在台灣，一般人要的是生活機能方便的房子，山上的住家是與大眾需求背道而馳的，也就是有意願來此購屋者其實是龍麟鳳毛，根本不搶手，更要命的是我還花了個不成房價比例的費用去裝修它。

有了這個慘痛教訓後，當麥克的大學遷址，回收了租屋津貼讓我們在新加坡必須購屋時，我就堅持要買非常務實條件的屋子：交通，市場，學校，生活機能等等，而裝修時也只重點裝修，結果因為高樓層有極好視野、絕佳的採光通風，賣的時候也遇到市場熱點，不但有將近10組人搶著要，脫手時還增值小賺一點。

不過真正讓我開竅的是好友何怡雲。怡雲是房地產廣告開發商，是房地產界白手起家的女強人，我們每每在台北見面外出時，她總是沿路碎唸：「你看，這大樓棟距這麼窄，怎麼能買！」、「注意到沒，這個底層公寓隨便就白賺到兩個免費停車位！」、「何必買高樓，以這裡的地段，每高一層樓要高出近百萬，2、3樓的高度剛好看到中庭的樟樹，景觀不是更好？」、「這社區建築品質還可以，但附近小環境不好，不可能漲太高。」就這樣耳濡目染下，我終於稍稍瞭解了一點買房的門道，而我也學會了買房該長期觀察市場，瞭解市場狀況。

雖然觀察了2、3年中，知道我們已經與巴黎市場低價失之交臂，也因為我們要在此刻退休，一定要安頓生活經濟來源以及住家的安定感而無法等待，但該做足的功課還是盡量做足。而要出租投資的巴黎，自然一定堅持在自己的能力範圍內買最好的地點，以及多重好條件的稀有標的，我想這比第2次買房只顧著實際需求，而沒有考慮投資的觀點，應該算更高明一點吧。甚至連鄉下的自住房子，也是圈選在距離當地主要大城市17公里內的村子，出入交通距離省道近以及生活機能便給的。

除了增值或將來好賣的購買房產考量之外，我們也曾經考慮過投資購屋是否只做簡單省事的長期出租，經過網路上巴黎房地產調查的結果，巴黎房價早已節節上升，一般長期出租的投資報酬率只怕年利率不到3.5％，以過去曾出租花園新城的經驗，到賣屋時往往還要大事整修，扣除各種年度繳稅等，到最後實質的年利率收入為1%，可是少得可憐。

我想如果不論房產的未來增值空間，要買來出租的投資報酬率至少要5%以上。更何況法國房地產政策偏向於維持房價持平，不但房屋交易時的仲介代書費用高達15%，不滿15年賣屋還要徵收高額的增值稅費，想要以房地產圖取暴利的可能性是微乎其微的。經營民宿雖然一點都稱不上暴利，但用自己的工作力增加收入，辛苦些，卻可以增加投資報酬率，也算貼補一些家用。

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3. 不貸款也能買下花園宅的如意算盤
當夢想到了最後執行的階段，轉化成數字也就成了其中必要的現實過程，定期的收入起碼足以支付我們大部份的生活用度，如此，才能安心過日子，否則若準備不足，哪一天又必須要再粉墨登場重做蓬婦，到時候時不我予，豈不是太淒慘？

基本上我從兩個大方向思考，之一是退休前所必須儲備的可運作金額，並大略估計未來如何安排運用，而且也不能忽略掉轉換生活跑道的過程中所產生的額外大筆開銷，以及還沒有新收入之前所需要的花費。

第一、退休前的儲備金額，其中又分3大項目。
(1)退休基金，大約簡單做4分法的運用，各佔1/4的比例，分別是一間鄉下自住房子、巴黎投資出租公寓之一、巴黎投資出租公寓之二、現金或股票基金等，以備青黃不濟時臨時急需的費用。
(2)法國購屋的仲介費以及代書費用：這兩個部分在法國十分昂貴，幾乎佔據了房價的15%的「額外費用」。
(3)離職到有正式收入的坐吃山空時期，如剛移居到法國的一次性大筆開支，包含國際搬家費用，買車，家具，電器，民宿採購用品以及稍事整修等初到異地的大筆支出等，當然，還有第一年收入尚未穩當時的儲備金。
所以我們真正要預備的退休儲備金額其實應該是這3項的總和，再來就要考慮在法國生活之後，如何有固定收入，並且這項固定收入足夠平衡我們的日常花費。

第二、在法國當地的收支平衡管理
(1)民宿或者公寓出租的報酬率和年收入：我計算著在鄉下開設民宿的可能收入，巴黎長期出租公寓的收入以及投資報酬率，和在巴黎經營短期出租公寓（民宿）的投資報酬率等3種的可能性，並且計算著收支是否可能平衡。我的理想是，不管哪一種收入，最重要的是我們不會坐吃山空，動用到本金。
(2)年度生活支出：首先必須先收集在居住法國朋友的生活經驗，計算著當地可能的常態與非常態性的花費，列出「年度常態型支出」，其中包含日常生活費，水電瓦斯，電話，開車油費，房屋稅務，公寓管理費用，3個房產的物業保險，健康保險，旅行等等；再來是「年度非常態支出」，包含房屋修理，修車等，將這兩個支出表加起來，大略計算我們年度所需的生活費用。

在我們共同生活的開始，由於麥克比我注意收支開銷的細節，他會做固定的記帳，我喜歡清清楚楚的劃分儲蓄與用度，我們2人都不是奢侈品的追逐者，所以存錢可能慢一點，卻也不會出什麼的狀況。

到了第4年我開始對這樣不著邊際的收入與用度，覺得不踏實起來，於是，我建議每個月一起看一次家庭的財務狀況，這會對我們未來的生活的安排比較有清楚概念。

幸好，資訊教育為本行的麥克找來網路理財會計軟體，自2000年底我們即開始進行，並隨著儲蓄和投資的多樣繁複，逐步進階和增添內容。最初步的，就是將個人單身時的私人財產列入表格中，然後，每個月匯整2人各別的收入與支出填入家庭財務表中，方便於我們定期審視跟歐元息息相關的兌換率，討論新的投資方向，哪個部分的投資應該增加或減少，以及到了後期移民準備階段，一步一步兌換歐元，以儲備法國買房之需等等。

另外一個重要的分類是，麥克將報表分成短中期以及長期才動用的資金兩項，例如現金外匯是可以隨時可動用的，而股票基金是要有計劃性才能動用的，最後才是房屋或CPF（註2）這兩種則是不可隨意動用的資金。（註2：CPF為公積金，是新加坡政府給在職人員提供的退休金，必須要在離開新加坡放棄居留權時才可以取出。）

最後我們規劃出離開新加坡的時間表：雖然這個時間表和程序時有變更，但財務表的短中期可動用資金配合我們後段買房賣屋等次序進行，互相對照，知道哪個時候需要多少費用，可以動用哪一筆資金，兩者就一目瞭然，心裡也就踏實多了。

這份長期記錄的家庭財務表對我們的幫助很大，它不但記錄下我們薪水，額外收入的進帳，日常的及不定期的開支，還有投資分配和流向等等都變得清晰可見，同時每個月有如獎勵似的看到逐漸累進的金額，知道還要多少年的不懈努力才能達成理想的那一桶金。

當看到夢想離我們越來越近時，儘管少買一件衣服，或省一餐美食餐廳，也覺得值得無比，完全不覺得自己在「節省」，反而覺得自己是「奢侈」地一步步往夢想靠近。