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自序
自序 打開「財務智商腦」，永遠不嫌晚
關於學習「財務智商」，我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲，在上海爬到了800人的企業營運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的能實現財務自由嗎？」
當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。
也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。一開始的時候我真的相信，所以我縮衣節食，計算著我每個月要存多少錢，卻發現，就算我一個月存4萬，要存多久才能達到1,000萬呢？是250個月，也就是20年！要不吃不喝20年，才能存到第一桶金。當然，我們可以說因為複利的關係，實際上需要的時間可以再縮短一些，但是人是不可能不吃不喝的，一個月存4萬對大部分人來說，是非常難以實現的，如果一個月存只1萬、2萬，時間就拉得更長了。所以不論怎麼解釋，它還是一個難以實現的理想。更重要的是，這個理論完全忽略了一個重要的變數，就是「通貨膨脹」。現在的平均物價，對比20年前，漲幅將近20%，也就是一樣的錢，20年後，購買力只剩下80%。如果是房價，那已經不知道是幾倍的漲幅了！今天的1,000萬，到明年、後年、20年後...……，購買力是一年比一年下降，錢放在戶頭裡不動，只會變得越來越小，想要用4%的利息來支應生活費，只會入不敷出，如果再碰到降息，可能連4%都沒有！所以這樣的財務自由理論，根本就不現實。
想當包租公，不需要擁有房子
2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才也第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。
我進入的是一家房地產新創公司，但我們所做的事情，不是買賣房產、也不是仲介，而是把閒置的空屋，說服屋主交給公司管理，簽訂5到10年的租約，接下來會將房子做一番整修，再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子，經過整修之後，變得美輪美奐，並且透過分租的形式，讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格，就住進像家一樣的公寓，這不但是讓空屋重新產生了居住價值，也大幅降低了年輕人的租房壓力，而自己，則是賺進為房子租金增值後的價差，簡直一舉數得！
這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式，叫做「輕資產包租」模式，當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代，「擁有產權」不再是主流價值，轉而提倡的是「使用權」。
向屋主取得轉租同意、裝修同意，並且簽訂長期租約，就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子，才能使它創造收益，藉由「經營方式」的改變，就能使房子為自己帶來收益。並且，因為不需要買房的頭期款，裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法，使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一，是進入房地產投資領域最低門檻的方式；因為沒有產權，所以退場的風險也低，萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子，最多就是賠2個月押金和一些裝潢費，而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款，還留下一間賣不掉的房子！
2014年開始，有越來越多中國的新創企業，加入了輕資產包租的戰場，使得「品牌公寓」百家爭鳴，租房市場在短短幾年時間改頭換面，招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子，而我也協助公司在很短的時間內，成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行，「租房」當包租公才是主流。
低成本高收益收租模式，創造出比利息高出十倍以上的現金流
帶著這樣的經驗，2016年，我回到台灣定居，準備租房子，驚訝地發現，招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子，與我2012年離開台北去上海工作前，完全沒有進步，反倒是租金漲了不少！於是我立刻意識到，台灣的租房市場，就像是2012年前的中國，到了急迫需要改革的時間，也代表市場充滿了機會。在別人眼裏裡殘破不堪沒有價值的房子，在我眼裡，卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子，使它產生更高的租金價值，這不正是我在上海做的事情嗎？
現在，我只需要進行一些實驗，來驗證台灣市場也需要租房品牌化。
我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門，刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕，屋裡滿是壁癌，還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約，並且將我的理念告訴屋主，說服他讓我進行裝修改造並且轉租。
很幸運的，屋主不但認同我的理念，在知道我要為裝修花費不少後，又主動調降了租金。而在房子裝修完成後，一上架到臉書的租房社團，立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品，市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房，可以說是毫無競爭對手，4個房間在一週之內就全部順利租出，而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後，我每個月有2萬5千元的正現金流！
這間房子的改造出租成果，讓我堅信，在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣，「輕資產」包租模式，有非常大的發展空間，市場上需要更多經過設計改造的出租房。
不久後，我也搬進自己改造的家庭式公寓，有2位室友，他們都清楚知道我是合法二房東，也非常欣賞我的設計美感，即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高，他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後，我自己負擔的租金不但降為0，還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓，每月的現金流都是負的，現在不但大幅降低支出，還多了1萬塊的零用錢。
加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入，我的可支配生活費達到了3萬5千元，已經是一般上班族的薪水，因此也可以說，只要我的生活費控制在3萬5千元以下，就達成了階段性的「財務自主」，不需要依賴典型就業模式，也能擁有可以養活自己的收入。
對照最一開始的4%財務自由理論，假設投入30萬元買股票，年投報率4%的股息，每年收益是1.2萬，平均每個月是1,000元；但是一樣30萬元，投資到公寓改造出租，卻能創造每個月1.5～3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15～30倍，我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。
可輕易複製的商業模式，不必有相關經驗也做得到
成功複製幾間這樣的包租模式之後，不到一年，我的月收入已經突破六位數，身邊開始有朋友希望跟著我學習用這樣的方式為自己增加收入，於是我在2017年開始開班授課，成立粉絲頁「TODY的不買房包租術」，開設「輕資產包租實戰班」，除了雙北市的上班族前來上課，漸漸地也有越來越多來自桃園、台中、台南、高雄的學員，「共生公寓」的輕資產包租模式，開始在全台各地開枝散葉。
至2020年底，已有近400位學員，和我一起改造了全台2,000多間老舊公寓，管理8千多位租客。在我的拋磚引玉下，台灣租房市場也產生了明顯的變化，特別是在雙北市，經過翻修改造的公寓約佔同類型招租廣告的7成，僅剩3成的出租房維持傳統不經修繕設計。
「活化閒置空屋」是最有效加速租房供給的方法，能作為社會住宅的一種補充，也因此政府在興建社會住宅緩慢、取得土地困難的情況下，大力推動「包租代管」，也就是二房東的合法化與專業化。全台灣的閒置空屋高達100萬間，光是台北市就有將近10萬間，所以投入的人力還遠遠不夠，改善租房市場，需要更多年輕人的參與，不但能改善自己的居住品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來額外的被動收入。按照我教你的步驟，你也可以是租房改造大師，並且很快的，你的財務體質會大幅地改善，進而實現財務自主，和我及許多學員一樣，不再受困於職場，過著自由自在的生活。
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