30堂千萬房產課(WW01016)──早知道早避險，租屋、置產、節稅、福地風水

類別： 行銷‧趨勢‧理財>投資理財
叢書系列：寫樂文化
作者：徐佳馨
出版社：寫樂文化
出版日期：2016年04月15日
定價：280 元
售價：221 元(約79折)
開本：25開／平裝／256頁
ISBN：9789869251426

【小氣財神變追稅肥羊｜一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」】

▼  一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」

外人眼中看來，房地產業是一個日進斗金的「高附加價值傳統產業」，可身處其中聽聞過許多風雨，就會了解在專業之外，這行更多的是隱藏在光鮮外表下，想都想不到的貪婪與風險，稍不留神就會粉身碎骨。

我入行聽到的第一個詐騙，就體會了某一層面的房產真實，告訴我這故事的老黃店長，多年後聊起自己能夠靠著直覺幸運躲過，除了心有餘悸，更多的是感謝老天保佑。

「我跟你說，要是我貪一點，那次一定是我死啦！」老黃店長一邊吃著排骨一邊跟我說。

老黃店長深耕新竹，蹲點多年，總算讓他在盛年之際，等到如雨後春筍的重劃區話題，更棒的是市場還在起升段，對交易來說簡直如虎添翼。那時候，很多建商搶地搶得兇，只要有條件不錯的土地，往往能賣到高價，有時候，建商怕地主反悔，就算談到午夜，也會想辦法連夜送來現金讓地主收下，就怕一個不留神，殺出程咬金讓地主反悔，給人整碗捧走。當時也有不少地主趁著時機好，和建商談合建或是賣地，賺了錢就老屋換大樓、買新車；因為總價高，服務費也不斐，雖然成交門檻高些，可是房仲還是樂於牽線交易，對地主也奉若上賓，整個市場由上到下是一片火紅。

老黃店長說，某一天下午，他剛好人在店裡，那時來了一個五十多歲中年人，是個生面孔，進來劈頭就要找店長簽委託，一問之下才知道，這個中年人想要賣掉家中土地，開價四‧五億元，希望店長幫忙找一個好買家。老黃店長沒答腔，先請這個人坐一下，留下電話還有地址，請店長回來再跟他聯繫。

「你自己不就是店長，幹嘛假裝？」我問。
「我看到那個人的樣子，我就不想要承認我自己是個店長咩。」老黃店長說得很理所當然。

老黃店長的個性我知道，他就是那種很多事情都是看感覺的性情中人，要是感覺對了，即使相識不久，他也可以推心置腹；但要是他覺得感覺不好，那他也寧可不要做這門生意。

「就是彼此尊重啊，我賣服務又不是賣靈魂。」老黃店長吃完排骨之後，剝了橘子分我一半，自己自顧自地邊吃邊講。

老黃店長在那人走後，先去調了謄本，姓名也對，資料上看不出任何問題，可是說不上的直覺告訴他「這個案子不要做。」後來加上幾次陰錯陽差沒有聯繫到，這客人就順勢也就沒連繫了。

也不過就是幾個月的事情，老黃店長從同業口中知道，他的直覺讓他躲過一劫；當初那個委託的中年人，根本不是真正地主，他偽造了權狀，以及和地主同名的身分證，四處詐騙，聽說這人後來找了個入行沒多久就自己開了店的年輕房仲簽委託，見獵心喜的年輕店長，不到兩個月就幫他找到買主，相約見面談價格。

「你相信這世上居然有人那麼大膽，和買方第一次約見面，就約在真正屋主的老家！」老黃店長講到這事情時，是一種嘖嘖稱奇的口氣。

據那個受騙的房仲店長事後跟同業說，那天是個星期五，天空有點灰濛濛，假地主跟他和打算買地的建商約在地主家裡談，時間到了他和建商一同前往地主家，就看到假地主蹲在門口抽菸，看到地上的菸頭，感覺得出已經等了好一陣子。

假地主一看到他們倆來，站起身來，有點不開心地說：「家裡知道要賣地，沒當家的意見一大堆，走，我們去你們店裡談。」

正常人聽到人家都為了賣地吵起來，總不好再去節外生枝，反正能作主的已經說要賣了，之後家務事也不關房仲和賣方的事情，多一事不如少一事，成交還是最要緊。

故事的後半段就是買賣雙方相談甚歡，議價後以四億元成交，騙子為了取信買方與房仲，還要求第一期款四千萬用台支本票不用現金，為了怕房仲這幾天過於積極聯絡，更早早把服務費開了支票讓房仲安心，然後叮嚀：「雖然簽好約，我家裡應該還是要吵很久，這幾天我要跟他們喬這事情，你們不要打電話給我，要是壞了事，我就找你們算帳。」

其實不用他叮嚀，那個年輕店長也因為服務費到手，本來也沒有打算去追，可這皆大歡喜的日子沒有幾天，等到代書送件時發現權狀、身分證都是假的，手機怎麼打也不通，假賣方早已經捲款潛逃不知道哪去了。

「做點手工就能幹一票四千萬，比搶銀行還厲害。」老黃店長把吃完的便當綁好，替這事情做了一個發自內心的註腳。

後來，建商發現土地無法過戶，驚覺被騙就找上房仲，房仲也因為無力負責而倒閉，倒閉了不打緊，這事情鬧得太大，也沒人敢收留他，這年輕店長到最後只有黯然離開新竹另做他途，到臨走之前，連騙他的人是誰都搞不清楚，自然無從替自己討公道。

「以前權狀、身分證沒啥防偽技術，有心人要偽造不難，反正沒人知道地主的長相，換了照片拿了身分證對一下就以為是本人，接到那麼大的交易也沒有去四處再打聽一下，那個建商也倒楣，只能說一切都是命，這些都是註定的。」老黃店長是這樣猜著。

在討論這案例時，我和老黃店長回頭想想當初為何可以逃過一劫，歸納之後認為，除了直覺和平常拜拜，騙子還是有些馬腳露出來，例如：一進店裡就說要賣地，不話家常，說持有很久卻對區域不熟，一直強調不要讓人知道，更堅持不做履約保證，要先拿現金等等怪異行徑，而最終放棄的關鍵，應該是那騙子的生面孔讓深耕商圈的老黃店長起了戒心，即使遇到那麼大的誘惑，也寧可選擇少賺一筆，不讓自己身陷險境。

房產如此，人生亦然，貪婪無所不在，稍一不慎，這學分往往所費不貲，也必然刻骨銘心。

《馨講堂》買房的保險桿：履約保證

對於沒有買賣過不動產的消費者來說，「履約保證」是一個有點陌生的名詞，不過履約保證對於降低不動產交易的風險確實產生很大的幫助。簡單來說，履約保證制度就是由建築經理公司擔任「付款中間人」的角色，並結合地政士與金融機構，在過戶前的空窗期內，將買賣價金保管在一個建築經理公司開設的戶頭裡，等到順利過戶完成之後，再把價金轉到賣方手上。

目前在履約保證上有「成屋履約保證」與「預售屋履約保證」兩種。

成屋履約保證是指在買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人（建經公司或是其他金融機構）介入交易過程，依照買賣雙方的買賣契約書，暫時託管買方價款和賣方文件，待雙方契約條件達成後，再按照買賣契約書之約定交付予各別當事人；若交易過程中，如果發生違約，就會依照買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權移轉等措施。除了保障買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益外，也能有效預防惡意詐欺，是目前各大房仲公司多採取的制度。

在費用上，目前多為買賣價金的萬分之六，由買賣雙方分別負擔一半。另外，最近不少消費者想要自行售屋、購屋，我個人建議，除了屋況之外，最好要求代書多做一道履約保證，比較安全。

除了成屋履約保證外，預售屋履約保證也是一個重點。

過去市場轉壞的時候，常常聽到建商倒閉，特別是對於買預售屋繳交部分自備款的消費者，求助無門的情況時有所聞，政府在2011年5月1日起規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，強制履約保證機制實施後，透過「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性。

保證機制分為二大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項，包括價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證，目前較多的是前兩者，建議購買預售屋的消費者在簽約前應該詢問銷售人員該案是否有履約保證，並且出示證明，萬一真的不幸遇到建商倒閉，好歹能夠把血汗錢拿回來。