買對房子，買進千萬人生(DH0150)

類別： 行銷‧趨勢‧理財>投資理財
叢書系列：BIG系列
作者：彭培業
出版社：時報文化
出版日期：2005年04月25日
定價：300 元
售價：237 元(約79折)
開本：25開／平裝／272頁
ISBN：9571342890

【自序｜書摘：搞懂利率的威力｜書摘：殺價秘訣｜書摘：好的仲介應該告訴你什麼？】

▼  書摘：搞懂利率的威力

搞懂利率的威力
買房＝買進千萬人生

葛林史班（Alan Greenspan）是美國史上最被重視的聯邦準備理事會（Federal Reserve Board）主席，儘管即將卸任，他對世界經濟的影響力仍十分巨大。這位二十世紀末的傳奇人物，數度將美國經濟從瀕臨崩潰的邊緣安然帶回，讓美國投資人幾乎不知道「股災」這個詞怎麼寫。

由於運用「利率」調節經濟景氣的功力神乎其技，來自華爾街的葛林史班，總是比學院派早一步看到下一個經濟危機。透過利率的調整，不但能影響美國，還能進而影響全球的經濟趨勢。

反對他的經濟專家們也不能否認，從一九九八年開始，美國經濟成長率逐年上升，甚至達到4.2％的高點。在他執掌聯邦準備理事會期間，美國經濟出現了四十年來最好的表現。《歐洲日報》這樣描述他的影響力：「葛林史班一開口，全世界都顫抖。」對於利率的掌握，就像他以薩克斯風所吹奏出的爵士樂，高低起伏都精彩。

	彭培業看葛林史班 葛林史班是誰？可能一些讀者還有點陌生，至於已經知道葛林史班是誰的讀者，現在心裡可能出現一個問號，我要買房子，與葛林史班有什麼關係？事實上，從我的角度來看，葛林史班是全球最懂「利率」有多大威力的人，而利率正是買房能否獲利的關鍵因素。光是因為這點，就值得向葛林史班借智慧。

向葛林史班借智慧，就是學習他對利率的敏銳嗅覺。我從事房地產仲介業近二十年，看過大賺大賠的例子數不勝數，其中利率都扮演相當關鍵的角色。看到這裡，也許你會問我，葛林史班Golden Rule（黃金法則）與我買房子有什麼關係？其實道理很簡單，把你自己當作葛林史班，把你的理財規畫當作美國經濟，你也許不能控制現在低到「趴趴走」的存款利率，但是你絕對可以聰明地分辨適合你的貸款利率、個人理財的投資報酬率，判斷買房增值速度快不快得過通貨膨脹率。若想成為房地產投資的常勝軍，就從掌握利率開始。

一百萬還是一塊？複利的威力

件。張忠謀願意第一天就給你一百萬，之後你可以進行財務操作，三個月後賺到多少都是你的；郭台銘的條件則是第一天給你一塊錢，第二天給你兩塊錢，第三天給你四塊錢，第四天給你八塊錢，一樣三個月後結算。這兩種簽約金支付方式，你會選擇哪一種？

恐怕選擇先拿一百萬「入袋為安」的人不在少數。事實上，選擇第二種方式，你知道三十天後可以拿到多少錢？答案是五億三千七百萬元！怎麼差這麼多？從這個簡單的例子，我們就可看出複利的威力。

你的「911金融風暴」即將來臨
收入─開支＝房貸？

首先，我們要釐清一個觀念，在坊間的房地產書籍中，陳述的概念往往如下：若計算你可以支付多少房貸（每月房貸和自備款貸款），就是拿你的收入減掉必要開支。

事實上，這是錯誤的觀念。當你這麼做的時候，你就是在為生命中的「911金融風暴」布局。

為什麼？我們先要有一個正確的概念：買房子不是人生的唯一目的，而是你人生中投資理財的一部分。如果你過早買進第一棟房子，把所有的錢都拿去付房貸，卻忽略儲蓄、投資理財與保險規畫，就像一個小孩在成長期間只吃深海魚類，不吃肉類、青菜、水果或穀類，長期下來，雖然深海魚類對身體健康很有幫助，這種不均衡卻一定會讓身體出問題。你的財務規畫也是這樣，在不同的階段，財務規畫都有不同的重點。儘管買房子是人生中最重要的長期投資，如果為了買房子背貸款，忽略了儲蓄、保險、理財的相關規畫，長期下來，你的財務狀況也會出問題。所有可調度的資金拿去付貸款，你的「財政赤字」會以你意想不到的速度累積。

在你的投資組合中，雖然買房子經常是投資報酬率最豐厚的長期投資，它仍必須在理財規畫中全盤考量。當你用正確態度規畫購屋的「人生大事」，就能愈快擺脫貸款負擔。你精挑細選的房子，將會在你的長期投資裡拉出大紅棒，帶來豐厚的投資報酬率。購買第一棟房子的成功經驗，將替你打下一個更好的基礎，讓你不但可在換屋時買到更高檔的夢幻住屋，在買屋、賣屋中間，你的千萬人生還能因此加速進站。

絕對是理財，利率超有關

雖然每個人的薪資條件、財務基礎、結婚早晚、父母支持的情況不盡相同，就算你是企業家第二代，你的父母也會為你做類似的財務規畫。從下列的表1-1就可看出，人生的理財規畫是場長期投資，以全面性的眼光來考量買房子一事才是「王道」。葛林史班黃金法則教我們的便是：長期投資，最重要的是敏銳地掌握利率。當你能精準掌握利率因子時，就能更明確地衡量自己的財務情況，不但讓你買到更好的房子，而且賺到更多的錢。

表1-1　依年齡分布的投資理財優先序

富爸爸買屋哲學

《富爸爸，窮爸爸》一書之所以全世界暢銷，在我來看，原因是作者與葛林史班都洞悉了一個關鍵──利率。漠視利率所產生的力量，是95％理財族的共同盲點。剩下的5％是誰？他們通常是商業雜誌報導的大企業老闆。

事實上，這個觀念並不新，世界上最富有的民族──猶太人──很早就教育自己的孩子盡量不要貸款，《聖經》也古有明訓地告誡人們「不借貸」。《富爸爸，窮爸爸》只是把這個源自古時的理財智慧，套用在二十世紀的現實生活裡。

以買房子來說，窮爸爸的邏輯是：開始工作後，興沖沖地買一棟自己不太滿意的房子（因為首次購屋，錢總是不太夠），然後開始為這棟房子背上二十年的貸款，每天睜開眼睛，就必須為了每個月的貸款拚命工作，殷殷期待自己升職加薪，以便減輕貸款負擔。但是，當收入增加了，還貸款的壓力沒這麼大了，也許還有了第一個、第二個孩子的時候，窮爸爸的眼睛就開始搜尋下一棟房子，背上一個更大的二十年債務，然後繼續為每個月的貸款做牛做馬。在人生的精華時期，窮爸爸每天思考的就是如何讓自己每個月都有錢繳貸款。

這就是「人為錢工作」的標準動作。

富爸爸的買屋邏輯截然不同，他為房貸取個英文名字叫做「Pressure」（壓力），他會先在儲蓄、理財、投資方面下足基本功，沒有存夠資金前先心安理得的當個租屋族。富爸爸會儲蓄小錢、善加理財投資，讓賺到的每一分錢都留在手裡，在最有效的投資管道中繼續幫他賺錢。

當富爸爸的投資有了規模，他便看準房地產下手買進。在他的眼中，買房子是個利潤豐厚的長期投資，他每天回家住在裡面，不但不必付租金，房子的增值還在為他賺錢。（這是本篇後續章節＜巴菲特Golden Rule＞強調的觀念，就算你只打算自住，買房子仍然是你一生中最重要的長期投資。）等到他買下一棟房子的時候，二十出頭開始的投資布局，已經變成像國泰集團那棵大樹一樣茂盛。房價的增值，讓他有更多資金選擇一棟投資報酬率更高的夢幻好宅。如果你好奇上億名宅為什麼愈不景氣賣得愈好，了解富爸爸的理財邏輯你就可以明瞭。

這就是「錢為人工作」的標準動作。

＊

假如你十五年前買了信義區松仁路的房子，當時平均成交房價在一坪十五萬至二十萬左右，現在平均成交價在六十八萬上下，信義富邦甚至每坪要價一百萬。就算你只花六百萬買了三十坪的標準三房，看完這一章後決定以低於市價的價格賣出，一坪只賣六十萬，你賺了多少錢？
　　（60萬－20萬）x 30坪 = 1,200萬

就算是不計利息的傻瓜算法，你的千萬人生也已經這樣開始了。