|
▼
書摘：好的仲介應該告訴你什麼？
p class="10p">
過去，大眾對仲介業似乎存有根深柢固的成見，特別是房屋仲介，常常被戲稱為「牽猴仔」，從這個名稱應不難了解其中的蔑視與誤解。到了今天，如果還有人誤會仲介是沒有專業的一群人，可就大錯特錯了。經過許多仲介同業的努力，加上社會型態的轉變，不管是買賣或租賃房屋，仲介人員不但是您的顧問，更是您不可或缺的好幫手！
不可諱言，有些仲介人員可能心態不對、專業不足，無法滿足消費者的需求，甚至造成房屋買賣的不必要糾紛。因此，找到一個好仲介也是購屋成功的關鍵。
這裡開門見山地談仲介，是希望經由一些具體建議，讓消費者選擇房屋仲介能有所依據，並且與其他業者互相砥礪，一同持續提升房仲業的整體水準，讓投資房地產的大眾能放心、安心。
最高指導原則：消費者需求
過去房仲業之所以給人不好的印象，在於為有些從業人員只顧賺錢，忽略消費者真正的需求，把「死的說成活的」，把「黑的說成白的」，只要把房子賣出去、佣金賺進口袋就好。他們忽略仲介業最重要的服務專業，也難怪消費者常花錢吃悶虧，還生一肚子氣。
所以，我們建議在訓練經紀人員時，首先應告訴他們「消費者購屋最關心的十二件事」，並且依據這些需求，發展公司交易流程與內部訓練課程。
|
消費者購屋時關心的項目包括：
1. 生活便利性
2. 樓層與實際使用坪數（亦即公設比高低）
3. 本身購屋能力
4. 建商或賣方的推廣促銷策略
5. 政經與金融情勢
6. 建商信譽與房屋品質
7. 房屋開發管制與防洪措施
8. 消防與醫療
9. 減少交易糾紛與增強售後服務
10. 貸款條件
11. 座向、區域與陽宅地理
12. 房屋資訊與購屋安全
|
從以上十二點，可看出消費者關心的層面雖廣，大致上離不開生活機能和投資收益兩大領域。好的仲介必須完全了解你的需求，以他們具備的專業能力，用最迅速、最有效的方式，為你找尋最合適的房屋。此外，簽約、過戶、繳納各項稅金與銀行貸款等事項，他們也能提供專業且值得信賴的服務。
好仲介的條件
資訊公開透明，絕不賺取買賣差價
 過去房仲業最令人詬病之處，便是有些經紀人（甚至經紀公司）隱瞞房價。他們知道買賣雙方互不相識，也不熟悉房地產交易相關事宜，因此在中間傳遞不實訊息，趁機賺取價差。
這樣的情況目前已改善很多，好的仲介公司都要求旗下經紀人堅守誠實原則，坦白告知各項資訊，以維持品牌形象與專業。
跟誠實揭露資訊有關的，還有房屋本身的問題。有些人會隱瞞屋齡，明明是老房子，花錢整修內部後，謊報屋齡，藉以拉抬買賣成交價格。然而，就像身分證上的出生年月日不會說謊一樣，房屋的土地建物謄本都有詳盡記載，無論透過脈衝光、肉毒桿菌或雷射磨皮來掩飾，都無法隱瞞實情。
簡單地說，房屋的瑕疪可分為兩種：物之瑕疪和權利瑕疪。一些有漏水問題的中古屋，或是凶宅、泡水屋等，這些都屬於物之瑕疪。有些屋主甚至積欠一大筆管理費，卻未告知新屋主，等到新屋主入住後，才發現必須替前任屋主收拾爛攤子。由總統頒布實施的「不動產經紀業管理條例」，明定房地產經紀人必須準備「不動產說明書」，在交易過程中向買方仔細說明屋況，而這份「不動產說明書」也是房屋買賣契約的一部分。負責任的專業經紀人，一定會詳實列舉與房屋有關的資訊，坦白告知消費者。
至於權利瑕疪則包括：車位不足住戶必須每年抽籤決定、外牆廣告看板的所有權歸屬等問題。一個好的房屋仲介，必須將這些權利面的問題釐清，誠實告知消費者，讓買賣雙方在資訊完全公開、透明的前提下，決定是否完成交易。
熟諳法令與趨勢
想了解房仲經紀人員是否夠專業，還有另一個判斷指標--觀察他們是否熟諳不動產相關法規。由於房屋買賣牽涉眾多法令，還必須繳納各種規費與稅金、辦理銀行貸款，如果仲介人員對相關規定不夠熟悉，別說無法服務購屋者，恐怕還會造成購屋者的困擾。
例如：什麼樣的房子可以登記為補習班？開設幼稚園有什麼條件？經營餐飲業的要求是什麼？了解購屋者的需求後，經紀人員必須主動提供相關建議，避免購屋者買下後才發現無法使用。
此外，房地產未來的發展趨勢，也是好仲介必須提供的資訊。從宏觀的角度檢視整個區域的發展，究竟有多大的增值空間？有沒有規畫中的交通動線經過？有沒有山坡地限建規定？也要以微觀的角度觀察，包括旁邊有無新蓋大樓，日後可能帶動周邊發展等等，這些都是購屋前經紀人員必須告知的訊息。畢竟，購買房地產，是個人一生理財規畫中最重要的決定，不能因為資訊不足，做出錯誤決策，甚至影響一輩子的生活品質。
所以，在尋覓合適的房屋仲介時，我建議讀者盡量發問。事無分大小輕重，對你而言，只要是重要的問題，專業仲介就有義務詳盡、具體地回答。仲介人員具有的專業，便是為消費者解決一切購屋的疑問，創造消費者購屋的競爭力。
表2-3 買房子前一定要看的官方文件
| 文件種類 |
內容 |
| 土地及建物所有權狀 |
藉此了解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部分建號、建物門牌等相關資料。 |
| 土地及建物謄本 |
可由謄本內之標示部、所有權部及他項權利部，全面了解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完成日等相關資料，以及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。 |
| 地籍圖謄本 |
藉此可了解土地形狀、位置、界址、與鄰地之關係。 |
| 建物測量成果圖 |
藉此可確定主建物所在位置，以及陽台、平台、樓梯甚至停車位形狀與相關位置。
|
| 土地使用分區證明 |
藉此可確定建物是否座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區，以保障購屋權益。 |
全方位服務
談過以上的基本原則後，關於仲介公司的部分，檢視該公司是否按法律規定繳存營業保證金，以確保交易安全的基礎。同時，由於台灣輻射屋、海砂屋、泡水屋的問題層出不窮，影響範圍廣大，誰都不知道自己或鄰居的住宅，有沒有使用受輻射污染的鋼筋。所以，一個好的仲介公司應該提供免費檢測與諮詢，為消費者的居住安全把關。
至於經紀人員，專業證照絕對不可缺。經紀人員必須通過國家舉辦的不動產經紀人考試，取得不動產經紀人執照。另外，由於住家火災頻傳，往往造成民眾極大的損失。為深入了解居家防火安全，若經紀人同時擁有防火管理相關訓練，並將「住宅防火管理紀錄表」正式列入不動產說明書中，日後如果因紀錄不實導致火災，便由仲介公司負責賠償，對消費者是雙重保障。
整合多元通路
目前各仲介公司競爭激烈，所以紛紛在服務品質、科技品質上投入大量資金。對消費者來說，這種良性競爭正好是一大利多。
當電腦、網路、無線通訊科技快速發展，透過網站、筆記型電腦、大型主機和PDA（個人數位助理）建構出的多元資訊，已徹底顛覆房屋仲介的遊戲規則。透過網站，消費者可隨時了解房屋交易行情與不動產的相關新聞，因此大型連鎖仲介業者都已朝向「知識管理」的方向邁進。業者藉由引進知識管理系統，不但能讓消費者快速找到合適的房屋，還可以作為內部訓練資料，讓服務品質有效提升。
由仲介變為知識平台
原本在資訊產業應用廣泛的知識管理系統，現在也進入各種行業，不但改變傳統行業原本的作業流程，也讓資訊成為服務與商品，不只是表面看到的寬頻、互動和多媒體。
世界最大的零售商沃爾瑪百貨（Wal-Mart），就十分擅長「購物籃分析」（market
basket analysis），讓毫不起眼的資訊變黃金。某次分析客戶資料庫時，沃爾瑪百貨發現一件有趣的事──最常跟尿布一起購買的商品竟然是啤酒。後來透過市場調查才得知，原來美國的太太常叮嚀丈夫下班幫忙買尿布，
40％的先生買了尿布後，又會隨手拎兩罐啤酒。既然尿布和啤酒一起購買的情形特別多，沃爾瑪乾脆在各賣店把啤酒和尿布擺在一起，結果尿布和啤酒的銷售量雙雙增加三成！
另一家傳統產業的成功例子是日本的7-11。他們提出最知名的「氣象經濟」典範──溫度變化會與某些商品的銷售密切互動。換句話說，只要掌握溫度變化，就可掌握商機。例如日本零售商對「七五三感冒指數」就十分敏感，如果一天當中的溫差七度、今天和昨天的溫差五度以上、溼度差大於30％，感冒的人數就會增加，此時商家就會考慮把感冒藥、溫度計和口罩等用品上架。
除了感冒指數之外，許多溫度變化和暢銷商品相關性的分析，日本7-11的情報系統也累積了相當多資訊。比如氣溫在攝氏二十四度到二十七度之間，鰻魚、冰品和防曬乳會賣得好；溫度在二十二度到二十五度時，涼飲、冰咖啡和殺蟲劑就不可少；溫度在十七度到二十度之間，布丁、沙拉和優格則很受歡迎。
對房屋仲介業而言，看到這些傳統通路商的成功經驗，透過科技與專業知識打造的房地產知識管理平台，就不再是遙不可及的夢想。建立這樣的知識平台，並不只是為了便利於取得買賣房屋資訊，還能納入所有與房地產相關的資料及知識，讓購屋者和內部仲介人員都能密切掌握房地產趨勢。
因此，一個好仲介的工作絕對不只是介紹買賣雙方認識、簽約，然後收取佣金。他應該是每位房地產投資者的好朋友與顧問！
|