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書摘：殺價秘訣
許多人問過我這個問題：買房子可以殺價嗎？殺多少才算合理？首先，你請記得一句話：如果連SOGO都打折，買房子就沒有不能殺價的道理。
殺價，其實是買方與賣方的一種溝通模式，該不該殺價、殺多少價才合理，都看你夠不夠內行。有些媽媽級買主買房子當成去菜市場，掐頭去尾湊整數不算，還要送五塊錢的蔥。所謂「行家一出手，便知有沒有」，殺價的話一出口，賣方很快就知道你不是內行人。如果你不是，他們就會以種種冠冕堂皇的理由，分文不動地守住賣價。請記住，殺價是內行人的專利。你愈內行，就愈能買到便宜的房子。
殺價之前，要確定自己是否找到了好房子，有個簡單的檢驗方法。如果「追蹤人數」愈多、愈多人來看這房子，就表示它愈搶手，也表示這房子應該差不到哪裡去。
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鑽石法則
如果連SOGO都打折，買房子就沒有不能殺價的道理。
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預售屋殺價祕訣
有人說買預售屋最難殺價，因為建設公司已經決定了一坪多少錢，總價也通常依照坪數大小來計算。在這種情況下，購屋者要怎麼殺價？
事實上，預售屋的價格沒有想像中的那麼硬。但是，負責銷售的代銷團隊通常很有經驗，在你正準備殺價之際，他早已準備好一套話術堵住你的嘴了。因此，買預售屋的殺價祕訣，重點是時間──要懂得掐頭去尾。
一個建案的推出時間大約半年，最能殺價的時段就是這半年的開始前十天和最後十天。中間的五個多月，你可以去多看幾次，但是別談價錢，讓建案「自己的日子自己過」。
掐頭：當成交的第一個客戶
 「掐頭」的意思是當開市的前幾位客戶。如果依川普、巴菲特與葛林史班的黃金法則，你挑上了一個建案，你了解它是好東西，不要遲疑，當它成交的第一個客戶。
就像其他行業一樣，房地產業也很重視所謂的「開市」。想想看，如果你當老闆，開門第一天就有客人下單買房子，對業者來說這是非常寶貴的。有不是「暗樁」的消費者快速成交，是多麼充滿希望和喜悅的事。換句話說，業者會願意用低一點的價格成交，然後以「本案推出第一天，恭喜王先生成交八樓B座」這類標語炒熱買氣。
第一個成交的客人有許多好處，除了價格好談，還可以選擇建案裡最好的樓層、採光和位置。對於以後的增值空間大小，你的選擇有非常直接的影響。
去尾：幫他衝整體業績
「去尾」也是殺價的好時機。建案銷售到最後幾天，銷售團隊通常已經在結算業績，買氣會走到一個相對疲軟的低檔。建案裡總有幾戶沒賣出去，這時就是你挺身而出的好時機了。
回想一下，買車的時候，業務是不是把佣金退給你，然後賺取業績獎金？同樣的概念也能套用於「去尾」的殺價策略。在建案最後結算之時，有些業務人員的業績還差一點點，就能將他一整檔的業績獎金提升2％到3％。對他來說，這時重要的是整體業績衝上去，而不是把賣掉你這戶的佣金拿到手。以動輒幾百萬的房價來說，能節省5％的佣金也不是小數目。若是了解這種情況，聰明的購屋者就能談到好價錢了。
以量制價
除了掐頭、去尾的技巧外，「以量制價」也是個不錯的方法。有位朋友手邊有錢想做點小額投資，他看準了某個建案的停車位，因此打算採取行動。
停車位的市場價格多少才合理？通常業界的計算標準：
停車月租費 x 12 ＝ 停車位售價的6％
比較好記的方法是：
停車月租費 x 200 ＝ 停車位的市場價值
我這位熟悉以量制價的朋友，也運用「去尾殺價」的策略入場。原本一個價值五十萬的停車位，他最後以三個車位共一百二十萬的價格成交。對於想投資、保值、收租金的準投資人來說，這也是個可行的方法。
值得一提的是，這個方法走到哪裡都管用。如果你和家人、朋友有一次買入兩、三戶的構想，再搭配「掐頭、去尾」的內行人策略，恭喜你，你一定可以買到「我敢發誓」的超值低價好屋。
新成屋砍價四部曲
首部曲：適者進住
再好的房子，都會和消費者的預期有落差。因此，在新成屋砍價的四部曲裡，最具威力的就是第一招「適者進住」。
「適者進住」就是找到「不適者出」的住戶。只要你找到原本決定入住的住戶，因為房子與他的預期有落差而決定搬出，不管他住了多久，新成屋立刻變成中古屋。就像新車過戶一樣，價格馬上掉兩成，這一戶的價格就有很大的議價空間。
「適者」如何找到「不適者」？只有靠你勤跑基層了，多去幾趟、與大樓管理員建立關係、在公布欄貼個「誠購本社區住宅」、與鄰居聊聊天、觀察有無搬家公司把家具搬出等蛛絲馬跡，都是不錯的方法。
二部曲：想帶媽媽來看看
「想帶媽媽來看看」其實和前述「以量制價」的觀念類似。銷售人員深知購屋者的想法，每個人都喜歡回家吃媽媽做的晚飯，卻不喜歡星期天早上被媽媽叫起床。因此，最完美的解決方法便是：如果媽媽住在隔壁，那麼魚與熊掌都兼得了。
記住，不管是預售屋或新成屋，你面對的銷售團隊通常是群專業人士，在價格攻守上擁有相當的經驗。想在他們手中把價格砍下來，你必須知道他們心裡想什麼。
「想帶媽媽來看看」就像哈利波特手中的魔法石，因為銷售人員通常有這樣的嚮往：兒子帶媽媽、媽媽帶阿姨、阿姨帶舅舅，唏哩呼嚕成交五、六戶。當你真誠且不經意地說出「想帶媽媽來看看」的時候，你已經具有以量制價的優勢。當然，價格也就因為即將前來的媽媽而鬆動了。
如果真的挑到好房子，找媽媽一起來住，也是一件人生樂事！
三部曲：現金交易馬力強
在介紹葛林史班黃金法則的章節裡，我們已經提到「不背貸款」是累積財富最快的理財方式，此處再介紹一個祕訣：現金交易馬力強。這個秘訣不只能運用於購買新成屋，在中古屋市場你也能像賭神梭哈時威風八面。
動輒百萬至千萬的現金入帳，可以有效降低賣方龐大的利息支出，因此對於所謂的「現金價」，業界都有一定程度的折扣優惠。在洽談過程中，內行的消費者手中會握著這張王牌，遇到銷售團隊急欲結案、業主需要現金周轉，或中古屋賣方趕著出國等情形，這張王牌就能發揮最大的價值。
根據我的經驗，「現金交易馬力強」的砍價策略，在大型建案的交易中非常有效。有些建案動輒推出五百戶、一千戶，有些甚至是造鎮計畫，像這種大型建案，業者背負的利息壓力相當大。如果你發現還有大量餘屋待售，就是使出現金交易王牌的好時機。
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鑽石法則
當大型建案餘屋滿滿的時候，現金交易就成為砍價王牌
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四部曲：看誰最划算
善用「市價比較法」，你也可以在價格和品質的比較中，找到最好的房子。
對業者來說，在同一地區推出的新建案，彼此間存在著競爭關係。當信義區松仁路有三個以上的新建案同時推出，消費者若能善用比較法，就可以在價格和品質的比較中，找到優質的住宅。當然，在你選定了目標後，也可以參考其他建案提供的優惠，增加你的談判籌碼。
捷運通車後，比較市價的眼光要更長、更遠。你不只拿隔壁巷子的建案價錢比較，你也要拿大坪林站與新店站出口附近的房價來比較。對打算置產買房的人而言，捷運多坐一站，也許只多三分鐘，沒有太大的差別。懂得把眼光放長、放遠的消費者，就能爭取到更優惠的價錢。
貨比三家不吃虧，買什麼東西都一樣。特別在大環境景氣不好、或該地區買氣低沉之際，市價比較法能讓你買到價格品質都滿意的好房子。
中古屋削價密技
中古屋市場與預售屋、新成屋不同處，在於市場價格沒有那麼明確。因此，做足功課的內行消費者，進入中古屋市場往往可以大有斬獲。
想在中古屋市場裡殺價，最重要的一件事是先知道對方的底價。就像你向廠商進貨時，你已經知道每項產品的底價；上談判桌之前，已經知道對方的底牌。談判結果如何，上談判桌前就已經決定。
每間中古屋的屋齡、生活機能、使用狀況各有不同，要掌握底價確實不是容易的事。你可能聽到很多估價的方法，例如多種不動產估價公式、地價與建物價的成本估算法、新屋按年攤提折舊來估算中古屋價格等，各種方法都有準確性，但是消費者難以蒐集完整資訊，這些方法都可能產生很大的誤差。
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