經商大陸法律一點通(DH0105)

類別： 法律叢書
叢書系列：BIG系列
作者：譚湘龍
出版社：時報文化
出版日期：2001年08月08日
定價：200 元
售價：158 元(約79折)
開本：25開／平裝／208頁
ISBN：9571334480

【序 1｜序 2｜序 3｜序 4｜序 5｜序 6｜序 7｜序 8｜序言｜書摘 1｜書摘 2｜書摘 3｜書摘 4｜書摘 5】

▼  書摘 5

在大陸買房如履薄冰

大陸買房是頭等大事，買房要順利，規則要熟悉。

台灣人喜歡投資房地產，認為「有土斯有財」，但大陸那麼大，各地規矩不盡相同，房地產可以購買嗎？在大陸投資房地產有何陷阱？要注意哪些事項？

台商在大陸如何買房、租房、退房、簽訂合約？

【大陸房地產業概況】

早幾年台商到大陸經商，是投資；這兩年到大陸的台商，大都為了求生存發展，因此在大陸購屋置產者大有人在。

在大陸是否適合買房屋？買房屋有哪些事必須要注意？一旦簽下購屋合約，是否可以要求退房？這些問題經常困擾著買房的台灣人。

「在大陸投資房地產，絕對不能炒地皮，地方太大了，台灣經驗用到這裡經常適得其反，投資得越多、死得越快！」一位經營大陸房地產物業、管理十年有成的台商如是說。

這位台商還說，在北京的台商若是以批地開發的方式進入北京房地產市場，難度相當高，可能會重演當年大舉進入上海房地產、商辦大樓被套牢的惡夢。但若是以行銷廣告的方式切入大陸房地產市場，或許還有運作的空間。然而基本立場是，要在大陸紮根一段時間，建立良好的人脈關係，絕不能用「打帶跑」的方式。

其實八年前就有一家相當知名的台灣房地產仲介公司到北京發展，不到三年，這家公司就鎩羽而歸。

2001 年 4 月間，北京國貿中心舉辦第一屆春季房展，僅四= 4 天的成交金額就相當於台灣房市去年新舊成屋三個半月的成交值。新聞炒得很熱，或許看起來人氣旺盛、金光閃閃，但台灣建商團這回卻是「心動！而未行動！」可能是由於前次在「上海灘」的投資慘遭套牢的痛苦經驗使然！

香港商人早就看準大陸房地產，十年前陸續到深圳、北京、上海投資房地產。外商陸續進場投資使得大陸的房價揚升，第一波在深圳、第二波在上海、第三波在北京。

【北京房價、租金居全大陸之冠】

「北京官多、上海錢多！」所以建商大都先進入深圳、廈門、東莞、上海、武漢、重慶、西安、南京等地，由於距北京天高皇帝遠，只要和當地政府搞好關係，做起事來比較方便。

但這一波房地產熱終於延燒到北京，一方面由於北京為了申辦奧運，大規模地進行城市改造，另一方面加入 WTO 在即，再加上北京的跨國企業、駐京使館、大陸各省市駐京辦、觀光旅遊、商務人士眾多，使得北京市的房地產欣欣向榮、節節高漲。幾年前先是一波高級別墅在機場附近起造，這幾年辦公大樓如雨後春筍般連棟建起，以前北京市政府對於商業大樓區分很嚴，現在也寬鬆多了，商住兩用或是旅館式的商住房大樓櫛比鱗次。

連帶的效應造成北京市房屋租金居高不下，租金收入相當可觀。房地產開發商甚至喊出「租不如買」的口號，吸引大量急於購房圖利租金的買氣。問題是真的有那麼大的市場需求嗎？

儘管國際跨國企業不斷加碼投資大陸，在北京的企業辦公室不斷增加，但統計數字顯示，完工後陸續釋出的辦公大樓空置率卻越來越高。去年北京第四季空置率約 7. 2 ％，到今年第一季升高將近 9 ％。

【買現房以自用為原則】

中國人講究「有土斯有財」，但投資與置產不同，不熟悉大陸的房地產市場，貿然批地開發，風險相當高。但若是在當地有良好的人脈關係，尤其是能打進外商的需求市場，並非不可為，反而是高利潤、高回報。

我曾經幫台商在北京與上海買房子，其實若是一般台灣老百姓要買大陸的房地產，先要自問用途為何？如果是自用，商、住兩用的房產皆可購買，因為大陸房產除北京、杭州等少數城市外，價格尚屬合理。除非發生戰爭或天災人禍等不可抗拒因素，再往下跌的幅度相當有限，此時進軍大陸自用型房產的機會還存在。

然而若是以純投資做為訴求，人又經常不在當地，可就得量力而為了。有些房地產開發公司推銷房產時無所不用其極，言明包租兩年，但兩年後若是沒有人租，房子就會空在那兒養蚊子。就算能租得出去，如果租屋客要發票，投資的房東要到哪裡找發票？在大陸租房子，房東有時要附帶家電、家具，若是冷氣壞了、水管不通，都要房東負責，如果房東長期不在該地，誰能幫其解決問題？

在大陸買期房（預售屋、樓花）更要注意房地產開發商的信用問題，為避免日後麻煩事一大堆起見，聰明的台灣人千萬不要輕易聽信售屋人員的甜言蜜語。甚至有時售屋人員還會用「今天不買，明天就可能調價」的半威脅口吻，引誘購屋者做草率的判斷。有購房必要的人還是以購買現房（成屋）為原則，保證不會後悔。

【台灣人只能購買外銷商品房】

《國務院關於鼓勵台灣同胞投資的規定》第三條以及《台灣同胞投資保護法實施細則》第 8 條都規定：「台灣同胞投資時，可以採用購置房產的形式。」所以台灣人在大陸可以用個人或公司行號的名義購買房產應無疑問。但必須注意一件事，就是台灣人以個人名義購買房產時，除若干省市不再做內、外銷房的區分外（例如上海市靜安區自今年 7 月起，試點處理不區分內外銷商品房），原則上台灣人只能購買外銷商品房。

如何知道房地產開發商可以銷售外銷商品房，在購房時，台灣人應該要求房地產開發商出示外銷商品房銷售許可證。上面會記載例如「京房市外證字第某某某號」，而內銷商品房則是記載「京房市內證字第某某某號」，一字之差，法律效果完全不一樣。

而北京市自今年度起，一些帶有「京房市內證字第某某某號」的房地產開發商所銷售的商品房，可以由台灣人以個人名義購買，但僅限於台灣人而不及於港、澳或其它外國人，總算是對台灣人放寬了購買房產的限制。由於並非所有帶「內」字號的房產都可以由台灣人購買，因此在準備購房之前，建議先問清楚後再簽合同較為妥當，以免徒增困擾。

建設部下發的《商品房銷售管理辦法》自今年 6 月 1 日起在全大陸範圍內開始實施，這是對購房人現在購買商品房時，如何保障自己權益最新、且最重要的規定，台灣人在購房時也應該明瞭並善加利用此辦法的相關規定，以保障個人應享有的權利。

【什麼樣的商品房可以買】

在預售商品房方面，按照《城市房地產開發經營管理條例》以及《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，基本上是實行預售許可制度，台灣購房者可以要求房地產開發商出示預售許可證，以證明其有合法開發和銷售的資格。

在商品現房方面，應特別注意以下幾個條件是否符合：

一、房地產開發企業應當具有企業法人營業執照，和房地產開發企業資質證書。
二、取得土地使用權證書或是使用土地的批准文件。
三、持有建設工程規畫許可證和施工許可證。
四、已通過竣工驗收。
五、拆遷安置已經落實。
六、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其它配套基礎設施和公共設施，具備交付使用條件，或者已確定施工進度和交付日期。
七、物業管理方案已經落實。
八、外銷房銷售許可證。